MARPI Index and Market Risk Hedging Mechanisms
Пузырь на рынке недвижимости США стал одним из главных катализаторов нынешнего экономического кризиса. Бесконтрольная эмиссия сложных derivatives и непрозрачная система перераспределения рисков поставили на грань краха гордость американской экономики – ее двухуровневую систему ипотечного кредитования. И только оперативные действия правительства США смогли предотвратить коллапс всей финансовой системы. Но за это время цены на американское жилье камнем рухнули вниз, достигнув уровней пятилетней давности.
Экономический кризис привел к падению цен на жилую недвижимость в большинстве развитых и развивающихся стран. Не обошла общая тенденция, к сожалению, и отечественный рынок, в особенности сегмент московского жилья. Согласно индексу MARPI, с января текущего года средняя долларовая стоимость жилой недвижимости в Москве снизилась на 15%, опустившись в середине июня ниже психологически важной отметки $4000 за кв. метр. В начале осени торги по индексу проходят в районе 3900 долларов – минимальное значение за последние два года.
Индекс недвижимости – MARPI (Moscow Average Realty Price Index) с начала 2009 г.
Рис. 2. График индекса MARPI.
Столь резкое падение цен (как и бурный рост в предыдущие годы) имеет множество негативных последствий. В частности, нынешний обвал привел к крупным потерям как застройщиков, оказавшихся на грани банкротства, так и обычных граждан, приобретавших жилье в надежде на последующую перепродажу (т.н. инвестиционные квартиры).
До недавнего времени, каких-либо эффективных способов застраховать подобные резкие колебания на рынке недвижимости фактически не было. Но в конце этого лета на российском финансовом рынке появился уникальный инструмент – индекс MARPI, позволяющий hedge риски, связанные с динамикой цен на недвижимость. При этом подобный защитный инструмент будет полезен как крупным операторам на рынке недвижимости, так и физическим лицам, желающим приобрести жилье.
На практике этот процесс выглядит следующим образом
Предположим, что компания-застройщик планирует ввод в эксплуатацию 10 000 кв. метров многоквартирного дома. Но при этом руководство фирмы опасается, что через год, когда запланировано начало продаж, цена на недвижимость упадет, например, на 8%, и финансовые показатели компании (выручка и т.п.) отклонятся от запланированных не в лучшую сторону. От этого риска можно застраховаться с помощью короткой позиции по индексу недвижимости нужного объема (т.е. 10 000 кв. метров) сроком на полгода (при этом для совершения данной сделки необходимо будет потратить лишь 6% (первоначальная маржа) от реальной суммы позиции). После того, как цены действительно упали, прибыль компании составила те самые 8%, которые она потеряет на снижении цен на квартиры. Операции хеджирования от ценового риска являются также актуальными для банков, в залоге которых находятся ипотечные квартиры, да и для самих заемщиков, которые могут потерять стоимость заложенной по кредиту квартиры.
Рис. 3. Пример хеджирования от падения цен на московскую недвижимость с помощью индекса MARPI.
При этом не исключено, что с окончанием кризиса начнутся перемены и на рынке столичного жилья, что приведет к очередному витку роста цен. А это в свою очередь значит, что квартиры вновь станут менее доступными для рядовых граждан. Не исключен вариант, когда квадратные метры в Москве опять будут дорожать опережающими темпами по отношению к доходам населения. Индекс недвижимости MARPI может решить эту проблему. Если человек планирует купить новую квартиру и копит на нее средства, то, используя данный индекс, он может застраховать себя от роста цен. В частности, необходимо будет открыть длинную позицию по данному инструменту в объеме планируемого метража будущей квартиры, и тогда прибыль по позиции компенсирует галопирующие цены. При этом совершать сделки с индексом можно, начиная с объема всего в 1 кв. метр – другими словами, начинать страховаться можно, имея денежные накопления всего на 1 кв. метр будущего жилья.
Таким образом, появление на рынках (в т.ч. в сегменте недвижимости) простых защитных инструментов позволяет сохранить капитал граждан и компаний, а также более адекватно прогнозировать финансовые результаты, не опасаясь постоянных конъюнктурных изменений.